文︱劉德科
他們說深圳去長沙「取經」了，取樓市調控的經。這下深圳的炒房客要「瑟瑟發抖」了。因為長沙以調控狠、房價低而聞名。
「取經」的梗概是這樣的：「7 月 8 日，深圳市住建局一行 10 人到長沙市住建局考察交流房地產市場管理工作，并在市政府二辦公樓 1034 會議室舉行了交流座談會�！�
這個消息是長沙市住建局發的。
中國城市的模范生？
長沙似乎是中國城市的模范生：GDP 是破萬億的，而房價僅僅只是萬字出頭：今年 6 月份的一手房均價是 10843 元/㎡，二手房均價是 11764 元/㎡，在省會城市中排名倒數第三，僅僅比西寧與烏魯木齊略高一些，比拉薩與呼和浩特都要低。
GDP 高，房價低，這是人們最喜聞樂見的橋段——潛臺詞是政府不依賴「土地財政」。就差封長沙一個「良心城市」的榮譽稱號了。
但是你不覺得蹊蹺嗎？靠調控狠、覺悟高，就能房價低？還是另有隱情？
淺層次的原因是：長沙土地供應量特別大，所以不缺房，所以房價低。
稍微深一些的原因是：長沙福利分房制度結束得晚，房子分得多，所以房價低。
那么，為什么長沙土地供應量特別大并且福利分房制度結束得晚？
長沙很早就拉開了自己的城市骨架：從上世紀 90 年代開始，路網就鋪得比多數城市大。路網是要花錢的，當時大家都沒什么錢，怎么辦？拿土地抵啊，反正當時土地也不怎么值錢。所以很多基建公司手上都被動地囤了很多地。
基建公司只懂修路又不太懂做房地產，握著一大票土地也不是個辦法，所以就跟各種公家單位合作，蓋房子低價賣給他們�；ü局幌氚淹恋刈兂尚蘼饭こ炭�，當時沒想過要靠房地產開發賺大錢。
所以，現在我們回頭說長沙「福利分房制度結束得晚」，其實這種說法并不準確。因為國家在 1998 年就要求全國徹底終結「福利分房制度」，長沙當然也按時終結了。公家單位職工低價獲取的房子，嚴格說并不是「福利分房」——他們是掏錢買的，只不過掏出的錢比較少而已。
芒果臺的明星們住哪里？當然是芒果臺自己蓋的小區里啊。當時，各家單位都有大把機會獲得土地。把「炒房」定性為「敵我矛盾」的湖南日報也不例外，也有地，也開發了房地產項目，只是不太成功，賣不太動……
發出去的土地實在太多了，所以很多人都有幸低價買到了不少套房子。以至于后來有句玩笑話：如果長沙不拼命控房價，如果任由房價上漲，那些人就沒心思干活了，因為靠房子就都發了。是啊，數量龐大的那些人。
時至今日，當年發出去的土地都還沒消化完——具體有多少量從來沒有披露過，版本眾多，總之量還是不小的。
不依賴「土地財政」依賴什么？
所以啊，長沙不是不依賴「土地財政」，而是沒法依賴——在土地不值錢的年代，就把大量土地發出去了。
長沙當然也想依賴「土地財政」，舉個例子你就明白了：當你走在長沙的梅溪湖新城，是不是覺得樓都特別高，并且經常堵車？其實一開始梅溪湖新城的規劃是很先進的，但后來不斷地加容積率，超出了最初規劃所設定的各種市政負荷，所以就容易堵。為什么要加容積率？多賣點土地款啊。
所以你說長沙不想「土地財政」？不是不想，是沒辦法了。
更大的問題來了：其它城市在很大程度上靠「土地財政」來大舉建設城市，長沙沒法依賴「土地財政」，那么錢從哪里來？
GDP 這么高，靠稅收啊。不要天真，在分稅制時代，稅收大頭歸中央，小頭歸地方，光靠那點小頭稅收沒有一個城市能發展起來。
你知道的，剩下的辦法就只有一個：舉債。你確實可以這么說：今天長沙的城市還能這么美這么恢弘，靠的不是「土地財政」。
到今天為止，全國的地方債監管制度仍然沒有完全到位；所以，地方上到底舉了多少債，還是可以用各種辦法來實現「說不清楚」的。
用兩種方式透支未來
最近這幾年，長沙似乎特別享受「房價低」這項榮譽。為了保持低房價，那就只能低價供應大量土地——當然，現在是用公開的招拍掛方式，不像過去那樣用土地抵基建款的方式了。
低價供應大量土地的好處，當然是能抑制房價，但副作用是土地被賤賣了——土地是不可再生的國有資產。
賤賣土地，是讓房價保持在低位，但同時也擠壓了城市發展的未來空間。未來的長沙，還有足夠的土地用來承載整個中國風起云涌的璀璨未來嗎？
說得難聽一些，今天長沙的繁榮，是在透支未來，用兩種方式透支未來：舉債，賤賣土地。
當然，在硬幣的另一面，你也可以說得好聽一些：GDP 高，房價低，長沙是中國城市的模范生。
你說，其它城市該不該學長沙？
長沙的樓市調控是狠，對于抑制房價當然有作用。只是，它真的適合深圳嗎？深圳什么風浪什么市面沒見過啊。
不用太擔心深圳房價高，像深圳這種偉大城市，是會自我消化自我平衡的。但愿長沙會有一個美好的未來——甩掉歷史包袱，長沙值得更好。
多走動走動是應該的
深圳去長沙「取經」樓市調控的消息，是長沙市住建局官網發的——
「深圳市住建局考察組對長沙房地產調控和房地產市場監管工作成效、先進經驗和典型做法給予高度評價。雙方表示，希望繼續加強交流，互相借鑒學習先進經驗，共同提高房地產調控和市場監管工作的層次與水平�！�
在深圳市住建局官網上，你找不到對應的消息。
深圳有沒有去長沙「取經」？當然有。深圳會怎么講述這件事情？我們不得而知。我們可以知道的是，現在長沙市住建局官網已經把他們自己發的這條消息給刪掉了。
兄弟城市之間多走動多談心多交流，還是應該的。特別是：要多去深圳。
◀向右滑動，看更多節目▶
